Поставив перед собой задачу подготовки председателей Советов МКД к решению частных проблем в сфере ЖКХ, мы не можем не обратиться к рассмотрению общих вопросов управления. Ведь от понимания базовых принципов, касающихся сферы управления целенаправленными процессами, зависит выбор правильного подхода к решению того или иного частного вопроса.
Продолжение. Начало здесь.
Конечно, формат газеты не позволяет в достаточной степени раскрыть весь материал семинарских занятий, проводимых в Центре подготовки председателей Советов МКД. Однако коль скоро мы выпускаем газету, претендующую на роль своеобразного учебного пособия для целевой аудитории, сформировать общее представление о проблемном вопросе, задать общее направление мысли читателя нам кажется возможным.
Рассмотрение вопроса управления хотелось бы начать с замечания о том, что система управления (в том числе и многоквартирным домом) включает в себя следующие составляющие: субъект управления (управляющая подсистема); объект управления; алгоритм управления (закон, постановление, договор, правила, нормы и пр. документы, включающие цель управления); воздействие на объект; обратная связь и ресурсы. В процессе управления ресурсы по заданным правилам должны преобразовываться в целевой эффект (положительные результаты, определенные целью управления). В этой статье мы подробнее рассмотрим первые три составляющие.
В первую очередь хотим подчеркнуть, что управление всегда должно быть целенаправленным процессом! Лишь тогда, когда существует четкая, документально определенная и количественно измеряемая цель, можно вести речь о каком-либо целевом эффекте и об оценивании управления. О том, что такое эффективность и как оценивать целенаправленный процесс, мы поговорим в следующих выпусках. Здесь мы хотим задать читателю тему для размышления: каковы цели управления процессами в сфере ЖКХ, да и реформы ЖКХ в целом?
Когда цель поставлена, тогда должна быть выбрана (сформирована, создана, найдена) подсистема, которая займется достижением поставленной цели (рис. 1).
Это управляющая подсистема (или в случае ЖКХ – управляющая организация). И поскольку есть цель, есть управляющая подсистема, есть объект управления, а это в нашем случае – многоквартирный жилой дом, то должен быть и целенаправленный процесс.
Управление в сфере ЖКХ необычно тем, что высшим органом управления домом является общее собрание собственников (рис. 2).
Рис. 2 Схема управления в сфере ЖКХ (как должно быть)
По закону оно должно проводиться не реже 1 раза в год. Общее собрание должно согласовать цели и утвердить план работ на следующий год, определить ресурсы (величину оплаты работ и услуг), принять работы за предыдущий год (отчет управляющей организации). В отчете, кстати, должен быть дан ответ на вопрос: достигнуты ли цели управления? А если нет, то по какой причине и каким образом расходовались ресурсы (в том числе деньги). В отношении некоторых управляющих организаций в этом случае уместен вопрос «где деньги, Зин?» А вот еще вопрос: что будет, если высший орган управления не может (или не хочет) собраться, и на кого в этом случае пенять?
Государство, с одной стороны, определяет цели управления (прописывая их в соответствующих законах), с другой – осуществляет контроль процесса управления многоквартирным домом и достигнутых результатов (по крайней мере, так должно быть). В случае если выявляется нарушение требований действующего законодательства, Государство осуществляет «корректирующее воздействие». А если эти функции будут парализованы, к примеру, в результате коррупционного сговора между отдельными нечистыми на руку чиновниками и управляющей организацией? (Или создана скрытая система, в которой управляющей организации отведена роль «мальчика для битья», а основные выгоды имеют вышестоящие структуры, аффилированные с органом управления регионом). Вспомните результаты последнего капитального ремонта в вашем доме. И кто тогда сможет помочь Государству исполнить необходимые функции? Вот здесь и проявляет себя особая функция Совета многоквартирного дома как представителя жителей дома, контролирующего процесс управления.
Рис. 3 Роль Совета МКД в процессе контроля за деятельностью управляющей организации
Надежда сегодня остается только на активистов, которые, создав Совет МКД, во-первых, – осуществляют контрольные функции за процессом и результатами управления, во-вторых, – побуждают остальных собственников быть более ответственными и активными (участвовать в общих собраниях, осмотрах общего имущества и т.п.), в‑третьих, – оказывают помощь добросовестным чиновникам в исполнении ими контрольно-надзорных функций и прочих должностных обязанностей.
Итак, управление многоквартирным домом это упорядоченная деятельность системы управления направленная на достижение выбранной цели.
Основными составляющими цели управления многоквартирным домом являются: достижение и поддержание (обеспечение) безопасных и благоприятных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Наблюдательный читатель обратит внимание на расстановку приоритетов в приведенном выше перечне. Мы сознательно ставим слова «безопасных» и «благоприятных» впереди, поскольку именно сохранение жизни и здоровья граждан является наиболее важной составляющей цели управления в сфере ЖКХ! И только после этого идут вопросы о предоставлении коммунальных услуг и их стоимости. А какие темы в настоящее время раскручивают СМИ? – Много платим!? – мало платим!? – прорывает трубы! – дорожает газ! и т.п. Сведение проблематики ЖКХ к подобным частным вопросам есть ни что иное как «увод в сторону» и не имеет ничего общего с управлением. Видимо, тем группам, которые паразитируют в сфере ЖКХ, очень выгодно постоянно сводить все к частностям, дабы граждане «за деревьями не увидели леса».
Некоторые недобросовестные сотрудники управляющих организаций и им подобные всячески стараются обходить своим вниманием такие документы, как 170-е Постановление Госстроя РФ, вводящее в действие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. А ведь именно в этих Правилах (помимо прочих СНИПов) и описано то состояние, к которому должен быть приведен дом и в котором он должен поддерживаться – фактически четко определена цель управления (кстати, Правила обязательны для исполнения как собственниками, так и управляющими организациями). Но нет! Упор делается на документы с наиболее размытыми формулировками и в первую очередь на некачественные договоры управления. А там, где не ясны цели, там жди обмана.
Основными задачами управления многоквартирным домом являются:
– планирование мер по достижению целей управления;
– осуществление действий по реализации намеченных мер, координации и стимулированию деятельности непосредственных исполнителей (привлекаемых лиц), направленной на достижение наилучшего качества выполняемых работ, предоставляемых услуг;
– контроль достижения планируемых целевых эффектов.
Для практической реализации поставленных целей и задач управление многоквартирным домом должно включать в себя следующие функции:
1. Договорно-правовая деятельность:
– заключение качественных договоров на управление, на работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;
– применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;
– иная, связанная с договорноправовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.
2. Технический контроль и планирование:
– планирование работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
– технический контроль за выполнением работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
– иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.
3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.
4. Финансово-экономическая деятельность:
– осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
– организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;
– иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.
5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:
– прием жалоб, заявок и обращений по вопросам, связанным с качеством предоставляемых услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом;
– работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом;
– своевременное предоставление информации по вопросам предоставления услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе – об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;
– иная деятельность по управлению многоквартирным домом.
Рассматривая многоквартирный дом как объект управления, необходимо дать некоторые разъяснения в форме определений:
собственник помещения в многоквартирном доме – физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;
многоквартирный дом – комплекс недвижимого имущества, включающий жилые и нежилые помещения, общее имущество, находящийся в собственности физических и (или) юридических лиц, государственной и муниципальной собственности;
жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;
нежилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;
общее имущество в многоквартирном доме – имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности и не участвующее в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости;
содержание общего имущества в многоквартирном доме – комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с решением собственников помещений в многоквартирном доме и установленными нормативными требованиями.
Есть еще одна важная составляющая рассматриваемого вопроса – договор управления. Данный документ определяет правила, по которым будет производиться весь процесс. И эти правила не должны противоречить действующему законодательству (рис.4).
Рис. 4 Правовая схема договорных отношений
В той области права, где закон не дает четких разъяснений, они (правила) незаменимы и позволяют на высоком уровне организовать процесс управления домом. Именно поэтому так важно для собственников принимать активное участие в подготовке договора, максимально учитывающего их интересы.
Продолжение следует
Участник проекта ГКВ
Максим СВЕТЛОРУСОВ
Руководитель проекта ГКВ
Евгения СТАРКОВА
Ресурс ГКВ http://vk.com/gkvspb